IRPEF sugli Affitti 2026: Come si Calcola e Quando (Davvero) Conviene sulla Cedolare
La risposta breve, prima di iniziare: nella stragrande maggioranza dei casi la cedolare secca è più conveniente dell'IRPEF ordinaria. Ma c'è una nicchia non banale in cui il regime IRPEF batte la cedolare, e non per il motivo che di solito si racconta. Non c'entrano i mutui (gli interessi del mutuo sull'immobile locato non sono deducibili), non c'entrano le ristrutturazioni (vanno in detrazione separata, non in deduzione dal reddito). C'entra invece un meccanismo poco discusso: la capienza fiscale. Per i contribuenti che hanno detrazioni così alte da rischiare di perderne una parte, far entrare il reddito da locazione in IRPEF crea capienza aggiuntiva e può portare l'imposta netta sotto quella della cedolare.
Vediamo come si calcola davvero l'IRPEF sugli affitti, quando questo scenario di nicchia si verifica, e in tutti gli altri casi quanto vi conviene la cedolare.
Cos'è un reddito fondiario da locazione
I canoni di locazione di immobili ad uso abitativo posseduti da persone fisiche fuori dal regime d'impresa sono classificati come redditi fondiari ai sensi dell'art. 37 del TUIR (D.P.R. 917/1986). Più precisamente rientrano nella categoria dei redditi fondiari da locazione (art. 26 TUIR) e si sommano agli altri redditi del contribuente per formare il reddito complessivo imponibile IRPEF.
Concorrono al reddito per competenza, cioè nell'anno in cui maturano, non in quello in cui sono incassati. Con un'eccezione importante: i canoni non riscossi a causa di morosità accertata non concorrono al reddito a partire dalla convalida dello sfratto (art. 26 c. 1 TUIR), regola applicabile sia in IRPEF sia in cedolare. Per i passaggi operativi vedi la guida sfratto per morosità.
Come si calcola la base imponibile
Tre regole, una per tipo di contratto.
Canone libero (4+4). Base imponibile = canone annuale × 95%, cioè canone lordo ridotto del 5% forfettario (art. 37 c. 4-bis TUIR) a copertura delle spese di manutenzione e gestione.
Canone concordato (3+2) nei comuni ad alta tensione abitativa. La regola standard prevede ulteriore riduzione del 30% della base imponibile (art. 8 L. 431/1998). Le due riduzioni si applicano a cascata: prima il 5% forfettario (95%), poi il 30% di agevolazione concordato (70% di quel 95%), per un risultato di 66,5% del canone.
Immobili non abitativi (negozi, uffici, locali commerciali — categorie B e C). La deduzione forfettaria sale al 25%, quindi base imponibile = 75% del canone.
| Tipo di contratto | Base imponibile IRPEF | Norma |
|---|---|---|
| Canone libero (4+4) | 95% del canone | art. 37 c. 4-bis TUIR |
| Canone concordato (3+2) | 66,5% del canone | art. 8 L. 431/1998 + art. 37 c. 4-bis TUIR |
| Uso non abitativo | 75% del canone | art. 37 TUIR |
Sulla base imponibile così determinata si applicano poi gli scaglioni IRPEF, le addizionali regionale e comunale, e l'imposta di registro.
Gli scaglioni IRPEF 2026
Dopo la riforma fiscale avviata con il D.Lgs. 216/2023 e consolidata dalle leggi di bilancio successive, la struttura IRPEF è a tre scaglioni:
| Scaglione di reddito | Aliquota |
|---|---|
| Fino a 28.000 € | 23% |
| Da 28.001 a 50.000 € | 35% |
| Oltre 50.000 € | 43% |
A queste aliquote statali si aggiungono l'addizionale regionale (da 0,9% a 3,33% secondo la regione) e l'addizionale comunale (da 0% a 0,9% secondo il comune). Il reddito da locazione si somma agli altri redditi e viene tassato con l'aliquota marginale dello scaglione in cui ricade — non con un'aliquota media sul totale.
A questo va aggiunta l'imposta di registro sul contratto: 2% del canone annuo per il canone libero, 1,4% (cioè 70% del 2%) per il canone concordato in virtù dell'agevolazione dell'art. 8 L. 431/1998. La cedolare secca, quando attivata, assorbe registro e bollo.
Sulle locazioni brevi (sotto i 30 giorni, di norma turistiche) l'IRPEF ordinaria non è praticabile in molti casi: dal 2024 il regime fiscale prevalente è la cedolare 21% sul primo immobile e 26% dal secondo immobile in poi (L. 213/2023). Per il dettaglio vedi cedolare secca 2026.
Esempio numerico: confronto IRPEF vs cedolare, caso standard
Esempio puramente illustrativo. Proprietario lavoratore dipendente con reddito da lavoro 35.000 €/anno, canone affittato 800 €/mese (9.600 €/anno), contratto canone libero 4+4, Emilia-Romagna (addizionale regionale 1,73%), comune di Bologna (addizionale 0,60%). Nessuna detrazione particolare oltre a quella standard da lavoro dipendente.
Calcolo base imponibile locazione Canone 9.600 € − 5% forfettario (480 €) = 9.120 €.
IRPEF imputabile alla locazione Il reddito da locazione si somma ai 35.000 € di lavoro, portando il totale a 44.120 €, ancora nel secondo scaglione (28.001-50.000 €). L'aliquota marginale applicata al reddito da locazione è quindi il 35%.
| Voce | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| IRPEF sul reddito locazione | 9.120 × 35% | 3.192 € |
| Addizionale regionale 1,73% | 9.120 × 1,73% | 158 € |
| Addizionale comunale 0,60% | 9.120 × 0,60% | 55 € |
| Imposta di registro 2% | 9.600 × 2% | 192 € |
| Totale IRPEF + accessori | 3.597 € |
Cedolare secca 21% 9.600 × 21% = 2.016 €. Niente registro, niente bollo.
Risparmio con cedolare: 1.581 € (circa 132 €/mese).
Aggiungendo il costo del blocco ISTAT in caso di inflazione media (su questo punto fondamentale vedi la guida cedolare secca 2026), il risparmio reale si riduce, ma rimane positivo nello scenario standard.
La nicchia in cui l'irpef batte la cedolare: la capienza fiscale
C'è uno scenario specifico in cui il confronto si capovolge. È sottile e va spiegato con cura, perché il meccanismo è poco discusso. Si chiama capienza fiscale: se le tue detrazioni IRPEF (lavoro/pensione, mutuo prima casa, spese sanitarie, familiari a carico, ecc.) sono superiori all'IRPEF lorda che ti viene calcolata, l'eccedenza va persa. L'IRPEF non rimborsa il negativo (con qualche eccezione per detrazioni specifiche).
In quel caso, aggiungere reddito da locazione in regime IRPEF aumenta l'imposta lorda, e questo aumento si compensa con le detrazioni che altrimenti andrebbero perse. Il costo marginale dell'aggiunta è quindi inferiore all'aliquota nominale.
Esempio illustrativo (numeri costruiti per chiarezza, non case study). Pensionato con 15.000 € di pensione annua, mutuo sull'abitazione principale (NON sull'immobile locato) con interessi annui che generano una detrazione di 760 € (massima detraibile ex art. 15 c. 1 lett. b TUIR), spese sanitarie 1.000 € sopra franchigia che danno 190 € di detrazione, totale detrazioni "discrezionali" circa 950 €. Senza il reddito da locazione, la sua IRPEF lorda è di circa 3.450 €, le detrazioni totali (compresa quella standard da pensione di circa 1.880 €) lo portano a un'IRPEF netta intorno a 620 €. Tutte le detrazioni sono assorbite.
Aggiungiamo ora un canone di 6.000 €/anno (500 €/mese): base imponibile IRPEF 5.700 €, reddito complessivo 20.700 €, ancora primo scaglione 23%. IRPEF lorda nuova: 4.761 €. Stesse detrazioni: IRPEF netta 1.931 €. L'IRPEF imputabile alla sola locazione è 1.311 €, a cui si aggiungono addizionali (orientativamente 90-130 €) e registro 120 €. Totale orientativo: 1.520-1.560 €.
La cedolare secca al 21% sarebbe 6.000 × 21% = 1.260 €.
Già qui la cedolare resta marginalmente migliore. Ma se ipotizziamo che il pensionato abbia detrazioni così alte da arrivare a un'IRPEF netta vicina a zero senza la locazione (quindi con detrazioni in eccedenza che andrebbero perse), il calcolo cambia: aggiungere la locazione "recupera" quelle detrazioni che altrimenti sarebbero state cestinate. In quel caso il costo netto della locazione in IRPEF può effettivamente scendere sotto la cedolare.
Il principio operativo: la nicchia esiste, ma è strettamente legata alla struttura completa delle detrazioni del singolo contribuente, non solo all'aliquota marginale o al canone. Non è un calcolo che fai a mente, è una simulazione vera che richiede un commercialista o un buon CAF. Se sei in una di queste situazioni:
- pensione bassa con molte spese sanitarie,
- contribuente con più figli a carico e detrazioni familiari ampie,
- contribuente con mutuo sull'abitazione principale e detrazioni rilevanti,
vale la pena farsi simulare i due scenari concretamente prima di esercitare l'opzione cedolare.
Quello che NON è deducibile dal reddito da locazione
Per evitare confusioni frequenti: in regime IRPEF ordinario, dal reddito da locazione abitativa non si possono dedurre:
- spese di manutenzione ordinaria (incluse nella forfettaria del 5%);
- spese condominiali a carico del proprietario;
- interessi passivi del mutuo contratto per acquistare l'immobile locato (la detrazione del 19% sul mutuo, art. 15 c. 1 lett. b TUIR, vale solo per il mutuo sull'abitazione principale del contribuente);
- ammortamento dell'immobile;
- premi assicurativi sul fabbricato.
Le spese di ristrutturazione e riqualificazione energetica beneficiano di detrazioni fiscali separate (bonus ristrutturazione, ecobonus, ecc., nei limiti delle aliquote vigenti per l'anno in corso — la disciplina è cambiata negli ultimi anni e per il 2026 conviene verificare le percentuali aggiornate). Si tratta di detrazioni dall'IRPEF complessiva, non di deduzioni dal reddito da locazione.
La deduzione forfettaria del 5% (o 30% per il canone concordato) resta in sostanza l'unica riduzione concreta della base imponibile disponibile per i redditi fondiari da locazione abitativa.
IMU Sull'immobile locato
| Situazione | IMU dovuta |
|---|---|
| Prima casa non locata (categoria non di lusso) | Esente |
| Prima casa locata (perdi l'esenzione) | Dovuta |
| Seconda casa non locata | Dovuta |
| Seconda casa locata a canone libero | Dovuta |
| Seconda casa locata a canone concordato | Dovuta, ridotta del 25% (art. 1 c. 53 L. 208/2015) |
L'esenzione IMU prima casa vale solo se il proprietario la usa effettivamente come abitazione principale. Affittarla (anche solo parzialmente) fa perdere l'esenzione. La riduzione del 25% per canone concordato è cumulabile con la cedolare al 10%, rendendo quella combinazione particolarmente efficiente.
Compilazione: quadro RB (redditi PF) o quadro b (730)
I redditi da locazione si dichiarano nel Quadro RB del modello Redditi PF o nel Quadro B del modello 730. I codici di utilizzo principali:
- 3: locazione ordinaria (IRPEF)
- 8: cedolare secca 21%
- 9: cedolare secca 10%
Per ogni immobile si indicano la rendita catastale, il canone annuo lordo percepito, eventuali pertinenze locate con lo stesso contratto, flag per IMU dovuta (che inibisce la tassazione della rendita catastale ai fini IRPEF). Il reddito da locazione soggetto a IRPEF è il maggiore tra il canone effettivo ridotto e la rendita catastale rivalutata del 5% — caso che nella pratica si verifica raramente per le locazioni a prezzi di mercato.
Errori comuni nella dichiarazione
Non dichiarare i canoni incassati in contanti. Tutti i canoni vanno dichiarati, indipendentemente dalla modalità di incasso. Il pagamento in contanti per importi superiori a 1.000 € è anche vietato.
Confondere competenza e cassa. Un canone di dicembre 2025 incassato a gennaio 2026 va nel 730/2026 (redditi 2025), non in quello successivo.
Sbagliare il codice di utilizzo. Il codice 3 al posto dell'8 (o viceversa) genera comunicazioni di irregolarità dall'Agenzia delle Entrate e ricalcoli.
Dimenticare le locazioni brevi. Anche se la piattaforma (Airbnb, Booking) trattiene la ritenuta del 21% come sostituto d'imposta, il canone va comunque dichiarato. La ritenuta subita si scomputa.
Non conservare i documenti. L'Agenzia delle Entrate può richiedere documentazione per cinque anni. Conservare contratto registrato, estratti conto, ricevute di pagamento.
Domande che mi fanno spesso
730 o Modello Redditi PF? Per un lavoratore dipendente con uno o due immobili locati, il 730 è in genere sufficiente. Il Modello Redditi PF è più adatto se ci sono situazioni complesse (molti immobili, partecipazioni societarie, redditi esteri).
Posso dedurre la spesa di ristrutturazione dell'appartamento che affitto? Non come costo dal reddito da locazione. Le spese di ristrutturazione beneficiano di detrazioni fiscali dall'IRPEF complessiva (bonus ristrutturazione e simili, nelle aliquote vigenti per l'anno della spesa), non di deduzioni dal canone.
Come si tassa un immobile col canone inferiore alla rendita catastale rivalutata? Si tassa la rendita rivalutata, non il canone (art. 37 c. 1 TUIR). Caso raro per immobili a prezzi di mercato.
Devo dichiarare i canoni Airbnb se la piattaforma trattiene la ritenuta? Sì. La ritenuta non esaurisce l'obbligo di dichiarazione; i canoni vanno comunque indicati. La ritenuta subita si scomputa dall'imposta dovuta.
Come si dichiara il reddito in caso di comproprietà? Il reddito si ripartisce tra i comproprietari in proporzione alle quote. Ciascuno può scegliere autonomamente il proprio regime (uno cedolare, l'altro IRPEF) sulla propria quota.
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