Cedolare Secca 2026: Quando Conviene Davvero (e Quanto Costa il Blocco ISTAT)
La cedolare secca è il regime fiscale più pubblicizzato per le locazioni residenziali. Un'aliquota flat — 21% per il canone libero, 10% per il canone concordato — sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo. Sulla carta è una semplificazione enorme. Il calcolo "21% piatto contro l'IRPEF marginale al 35%", però, è quasi sempre presentato in una sola direzione, quella che fa risparmiare. Manca la parte scomoda.
La parte scomoda è il blocco dell'aggiornamento ISTAT per tutta la durata in cui l'opzione è attiva. In un mondo a inflazione zero non sarebbe un problema. Nel mondo reale di questi anni, con l'indice FOI che tra il 2022 e il 2023 ha sfiorato l'8% e che ancora oggi non torna a livelli trascurabili, la rinuncia all'aggiornamento brucia una fetta non banale del vantaggio fiscale. Sui contratti lunghi (4+4 o 3+2) il calcolo va fatto sul medio periodo, non sull'anno singolo. Spoiler dell'articolo: la cedolare conviene molto spesso, ma di solito meno di quanto sembra al primo sguardo.
Vediamo i numeri.
Cos'è e da dove nasce
La cedolare secca è un'imposta sostitutiva opzionale, introdotta dall'art. 3 del D.Lgs. 23/2011 (federalismo municipale). Si applica ai redditi da locazione di immobili ad uso abitativo posseduti da persone fisiche al di fuori del regime d'impresa. Quando il locatore opta per la cedolare, paga un'aliquota fissa sul canone lordo invece dell'IRPEF ordinaria, e in cambio è esonerato dal pagamento di imposta di registro e bollo per il contratto.
L'opzione si esercita in sede di registrazione del contratto, oppure per contratti già in corso entro i termini delle annualità successive. È revocabile ogni anno, dettaglio importante e poco sfruttato.
Le aliquote 2026
| Tipo di contratto | Aliquota |
|---|---|
| Canone libero (4+4) | 21% |
| Canone concordato (3+2) nei comuni ad alta tensione abitativa | 10% |
| Contratti transitori nei comuni ad alta tensione abitativa | 10% |
| Contratti per studenti universitari | 10% |
| Locazioni brevi (≤30 giorni) — primo immobile | 21% |
| Locazioni brevi (≤30 giorni) — dal secondo immobile in poi | 26% |
| Tutti gli altri casi non rientranti nel concordato | 21% |
I comuni ad alta tensione abitativa sono individuati dalla delibera CIPE 87/2003 e successive integrazioni: in genere i principali capoluoghi di provincia e i comuni con forte pressione sul mercato immobiliare (Roma, Milano, Torino, Napoli, Firenze, Bologna, Venezia, Bari, Palermo, Catania e relative cinture).
La novità sulle locazioni brevi merita un'attenzione: dal 2024 (introdotta dalla L. 213/2023, Legge di Bilancio 2024), chi affitta in modalità breve mantiene il 21% solo per il primo immobile destinato a questo uso; dal secondo immobile l'aliquota sale al 26%. Per chi gestisce più appartamenti a turisti la differenza fiscale è significativa e va calcolata caso per caso. Per il confronto tra locazione breve e tradizionale vedi la guida locazione breve vs tradizionale.
Chi può optare e chi no
Solo le persone fisiche proprietarie o titolari di diritti reali (usufrutto) su immobili ad uso abitativo iscritti nel gruppo catastale A (esclusa A/10 che è uffici e studi privati). L'opzione vale sia per contratti nuovi sia per contratti già in corso, in quest'ultimo caso con comunicazione al conduttore.
Sono escluse dalla cedolare: le società di persone e di capitali (per loro i canoni sono redditi d'impresa, art. 43 TUIR), gli imprenditori individuali che concedono in locazione immobili relativi all'impresa, le locazioni di immobili non abitativi (categorie diverse dal gruppo A), le locazioni a società ed enti — la cedolare è ammessa solo se il conduttore è una persona fisica che non agisce nell'esercizio di impresa.
Il vero costo nascosto: il blocco ISTAT
Optando per la cedolare, il locatore rinuncia per tutta la durata dell'opzione alla facoltà di aggiornare il canone in base all'indice ISTAT FOI (Famiglie di Operai e Impiegati). È condizione esplicita prevista dalla norma istitutiva (art. 3, c. 11, D.Lgs. 23/2011) ed è inderogabile: non puoi optare per la cedolare e contestualmente pretendere l'aggiornamento.
Quanto vale, in pratica? Facciamo un esempio sintetico.
Canone iniziale 1.000 €/mese. Contratto 4+4. Inflazione FOI media nei quattro anni del primo periodo: ipotizziamo 4% medio annuo (scenario realistico tra 2022 e 2026, con picchi alti seguiti da decelerazione).
- Anno 1: 1.000 €/mese
- Anno 2 senza ISTAT: 1.000 €/mese (vs 1.040 € teorici → mancano 40 €/mese)
- Anno 3 senza ISTAT: 1.000 €/mese (vs 1.082 € teorici → mancano 82 €/mese)
- Anno 4 senza ISTAT: 1.000 €/mese (vs 1.125 € teorici → mancano 125 €/mese)
Totale mancato incasso nei quattro anni per il solo blocco ISTAT: circa 2.964 €. Questa cifra va sottratta dal "risparmio fiscale" della cedolare per ottenere il beneficio netto reale. In molti casi rimane positivo, ma in periodi di inflazione alta può ridursi drasticamente, e in alcuni scenari (proprietario con scaglione IRPEF basso + contratto lungo + inflazione elevata) la cedolare può addirittura diventare svantaggiosa.
In periodi di inflazione bassa o moderata (sotto il 2%) il blocco vale poco e il vantaggio fiscale predomina. Il vero discrimine non è "cedolare sì o no" in astratto, ma "qual è l'inflazione attesa nei prossimi 4-8 anni?". Una domanda a cui nessuno sa rispondere con certezza.
Cosa la cedolare sostituisce davvero
- IRPEF sul reddito da locazione, calcolata in base allo scaglione marginale del contribuente;
- Addizionale regionale IRPEF (0,9-3,33% secondo la regione);
- Addizionale comunale IRPEF (0-0,9% secondo il comune);
- Imposta di bollo sul contratto (16 € ogni 4 facciate o 100 righe);
- Imposta di registro sul contratto, di norma 2% del canone annuo per il canone libero e 1,4% per il canone concordato (art. 8 L. 431/1998), pagabile annualmente o in unica soluzione con sconto.
Con l'IRPEF ordinaria si applica invece una deduzione forfettaria del 5% sui canoni effettivamente percepiti (art. 37 c. 4-bis TUIR), che porta la base imponibile al 95% del canone. Per i contratti a canone concordato l'agevolazione è più ricca: la base imponibile IRPEF si riduce al 70% del canone (deduzione 30%, art. 8 L. 431/1998). Sono dettagli che pesano sul confronto.
A questo si aggiunge, per gli immobili locati a canone concordato, una riduzione del 25% dell'IMU dovuta (art. 1, c. 53, L. 208/2015), cumulabile con la cedolare al 10%.
Calcolo concreto: cedolare 21% vs IRPEF ordinaria
Esempio puramente illustrativo. Proprietario con reddito da lavoro dipendente da 35.000 €/anno (aliquota marginale IRPEF 35% nello scaglione 28.001-50.000 € della riforma fiscale a tre scaglioni). Canone di locazione 1.000 €/mese, contratto canone libero 4+4. Regione Lombardia (addizionale 1,23%), comune con addizionale 0,8%.
Con IRPEF ordinaria:
| Voce | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| Canone annuale | — | 12.000 € |
| Deduzione 5% (art. 37 c. 4-bis TUIR) | -600 € | |
| Base imponibile | — | 11.400 € |
| IRPEF marginale 35% | 11.400 × 35% | 3.990 € |
| Addizionale regionale 1,23% | 11.400 × 1,23% | 140 € |
| Addizionale comunale 0,8% | 11.400 × 0,8% | 91 € |
| Imposta di registro 2% | 12.000 × 2% | 240 € |
| Totale imposte | 4.461 € |
Con cedolare secca 21%:
| Voce | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| Canone annuale | — | 12.000 € |
| Cedolare 21% (sul canone lordo) | 12.000 × 21% | 2.520 € |
| Imposta di registro | inclusa | 0 € |
| Imposta di bollo | inclusa | 0 € |
| Totale imposte | 2.520 € |
Risparmio nominale: 1.941 €/anno (circa 162 €/mese).
Ma se applichiamo il blocco ISTAT con inflazione media 4% per i quattro anni del primo periodo del 4+4, il mancato incasso ISTAT è di circa 2.964 € cumulativi (vedi sopra). Spalmato sui quattro anni sono circa 740 €/anno sottratti al risparmio nominale. Il vantaggio reale della cedolare, in questo scenario, si riduce a 1.200 €/anno circa. Ancora positivo, ma di un terzo in meno rispetto al "calcolo da brochure".
Cambia un parametro — inflazione al 2% invece che al 4% — e il vantaggio reale torna vicino a 1.700 €/anno. Cambia un altro parametro — proprietario nello scaglione IRPEF 23% invece del 35% — e la cedolare al 21% diventa quasi neutra, e l'inflazione la può rendere svantaggiosa.
Morale operativa: il calcolo va sempre fatto sul singolo caso, con un'ipotesi onesta sull'inflazione attesa. Niente "21% conviene sempre".
Quando conviene, in sintesi
| Scaglione IRPEF | Aliquota marginale | Cedolare 21% (canone libero) | Cedolare 10% (concordato) |
|---|---|---|---|
| Fino a 28.000 € | 23% | Marginale o sfavorevole, dipende da ISTAT | Conveniente |
| 28.001 - 50.000 € | 35% | Conveniente | Molto conveniente |
| Oltre 50.000 € | 43% | Molto conveniente | Estremamente conveniente |
Per il canone concordato + cedolare 10% la convenienza è quasi sempre netta, anche nello scaglione IRPEF più basso. Il vincolo è il canone in sé: nei comuni dove gli accordi territoriali fissano canoni concordati 15-30% sotto il mercato, va valutato il trade-off tra minore canone e minore tassazione + IMU ridotta. In molti contesti urbani la formula concordato+cedolare 10% rimane comunque la più efficiente.
Come si opta: il modello RLI e la raccomandata al conduttore
L'opzione si esercita tramite il Modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili) presso l'Agenzia delle Entrate. Per i contratti nuovi va presentata contestualmente alla registrazione, entro 30 giorni dalla stipula. Per i contratti già in corso, entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente. Si può presentare online tramite i servizi telematici dell'Agenzia, in ufficio con appuntamento, o tramite CAF/intermediario abilitato.
Passaggio che molti dimenticano e che invalida l'opzione: prima di esercitarla, il locatore deve inviare al conduttore una comunicazione scritta con raccomandata A/R o PEC in cui dichiara di optare per la cedolare e di rinunciare all'aggiornamento ISTAT per il periodo in cui l'opzione è vigente. Senza questa comunicazione l'opzione non è valida, e in sede di controllo l'Agenzia delle Entrate può recuperare l'imposta ordinaria. Per la procedura completa di registrazione del contratto vedi la guida registrazione del contratto di affitto.
La revoca, in caso di ripensamento, va comunicata entro il termine di pagamento dell'imposta di registro per l'annualità successiva. La revoca è uno strumento utile per chi vede i propri scaglioni IRPEF cambiare nel tempo (avanzamento di carriera, pensionamento) o per chi vuole rispondere a un'inflazione attesa in deciso aumento.
Domande che mi fanno spesso
Posso passare dalla cedolare all'IRPEF a metà contratto? Sì. L'opzione è revocabile per ogni annualità. Da quel momento riapplichi IRPEF e paghi normalmente registro e bollo. Riacquisisci anche il diritto all'aggiornamento ISTAT futuro (non quello arretrato, che resta perso).
Con la cedolare l'inquilino ha diritto alla detrazione? Sì. Il regime fiscale del locatore non influisce sui diritti del conduttore. Le detrazioni dell'art. 16 TUIR per chi paga il canone come abitazione principale si applicano comunque.
La cedolare vale per box e cantine? No, se locati separatamente dall'abitazione. La cedolare si applica solo agli immobili ad uso abitativo del gruppo catastale A (tranne A/10). Box e cantine locati come pertinenza dello stesso contratto seguono il regime dell'immobile principale.
Con più immobili posso scegliere regimi diversi? Sì. L'opzione si esercita contratto per contratto. Puoi tenere un appartamento in IRPEF ordinaria e uno in cedolare, in base alla convenienza specifica di ciascuno.
Come si versa la cedolare? Acconti? La cedolare si dichiara nel modello 730 o Redditi PF, quadro LC. Il pagamento segue le regole degli acconti IRPEF, con date e percentuali aggiornate ogni anno dal MEF. Per il calcolo preciso degli acconti dell'annualità in corso, consulta il calendario fiscale o un commercialista.
Cedolare ottimizza il netto, fidoaffitti tutela il lordo
Lo scrivo separato per onestà: FidoAffitti non si occupa di fiscalità. Per la scelta tra cedolare e IRPEF, per le strategie di ottimizzazione fiscale, per i calcoli specifici sul tuo caso, serve un commercialista. Quello che facciamo noi è un piano diverso: la verifica preventiva dell'inquilino prima della firma, perché qualunque ottimizzazione fiscale ben fatta diventa irrilevante se l'inquilino smette di pagare dopo sei mesi. Risparmiare 1.500 € l'anno sulla cedolare non recupera 12.000 € di canoni persi in un anno e mezzo di sfratto.
I due strumenti vivono su due piani: la cedolare ottimizza il netto (cosa ti rimane in tasca dei canoni incassati), FidoAffitti si occupa del lordo (che i canoni ti arrivino davvero). Servono entrambi, ognuno per quello che fa.
Leggi anche: IRPEF affitti: calcolo · Aggiornamento ISTAT del canone · Registrazione del contratto di affitto · Contratto di locazione 4+4 · Locazione breve vs tradizionale · Clausole del contratto di affitto · Glossario affitti