Nuove Leggi sullo Sfratto in Italia: la Vera Riforma La Fa il Proprietario

Dopo decenni di proposte di riforma, tavoli tecnici, decreti emergenziali e annunci politici, i tempi di sfratto per morosità in Italia restano stabilmente tra i peggiori d'Europa. La Riforma Cartabia del 2022 (D.Lgs. 149/2022, in vigore dal 28 febbraio 2023) ha introdotto alcune novità reali sul processo civile in generale e sui procedimenti speciali in particolare. Le moratorie COVID sono concluse da fine 2021. Ci sono diverse proposte parlamentari in fase di discussione per semplificare ulteriormente. Eppure i tempi medi reali — dodici, diciotto, ventiquattro mesi e oltre per arrivare al rilascio effettivo dell'immobile — non sono cambiati in modo strutturale.

La tesi di questo articolo è semplice e onesta: aspettare la riforma definitiva è inutile. La tutela vera del proprietario non viene dal legislatore, viene dalla qualità della selezione preventiva dell'inquilino, dalla polizza affitto-non-pagato sottoscritta all'avvio del contratto, dalle clausole contrattuali scritte bene. Quello che la legge ti dà o non ti dà — un mese in più o uno in meno di tempi giudiziari — pesa molto meno della differenza tra avere un inquilino selezionato bene o uno scelto a caso.

Vediamo allora dove siamo davvero sul piano normativo nel 2026, distinguendo con cura tra quello che è in vigore e quello che è ancora in discussione, e cosa significa concretamente per chi affitta oggi.

Il quadro normativo di partenza: artt. 657-669 c.p.c.

La procedura di sfratto per morosità è disciplinata dagli artt. 657-669 del Codice di Procedura Civile, che definiscono il rito speciale sommario applicabile alle locazioni. La procedura tipo si articola in tre fasi:

Intimazione di sfratto (art. 658 c.p.c.): il proprietario, tramite avvocato, notifica all'inquilino l'intimazione con citazione in udienza, indicando l'importo dovuto. La notifica avviene tramite ufficiale giudiziario.

Udienza di convalida: se l'inquilino non compare o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto con ordinanza immediatamente esecutiva e fissa la data di rilascio. Se l'inquilino si oppone in modo non manifestamente infondato, il procedimento si trasforma in giudizio ordinario con allungamento significativo dei tempi.

Esecuzione forzata di rilascio: ottenuta la convalida, il proprietario notifica il precetto e poi si rivolge all'ufficiale giudiziario per l'accesso esecutivo. Spesso è qui che la procedura si arena: la disponibilità degli ufficiali giudiziari è scarsa nella maggior parte dei tribunali italiani.

I tempi reali dall'intimazione al rilascio effettivo variano enormemente tra tribunale e tribunale: 8-12 mesi nei tribunali più snelli del Centro-Nord, 12-24 mesi nei grandi tribunali metropolitani, 24-36 mesi e oltre nelle realtà più congestionate del Sud. Per il dettaglio operativo della procedura vedi sfratto per morosità: tempi e costi.

Perché siamo tra i più lenti d'europa

Le rilevazioni periodiche della Commissione Europea per l'Efficienza della Giustizia (CEPEJ) confermano da anni che l'Italia ha tempi processuali civili tra i più lunghi dell'Unione Europea. Per le procedure di sfratto specificamente, i confronti con altri paesi europei vanno presi con cautela perché le procedure non sono perfettamente sovrapponibili e le metodologie statistiche variano, ma l'ordine di grandezza è documentato: Germania e Francia si misurano in pochi mesi, Spagna in alcuni trimestri, Italia in molti trimestri. Per i numeri puntuali aggiornati conviene consultare direttamente i rapporti CEPEJ recenti, perché variano di edizione in edizione.

Le cause strutturali sono note: carenza di organico di ufficiali giudiziari, organici giudiziari sottodimensionati rispetto al volume dei procedimenti, eccesso di garanzie procedurali a favore del conduttore (in parte giustificate dalla tutela costituzionale del diritto all'abitazione), possibilità di opposizioni anche pretestuosamente dilatorie. Sono problemi noti da decenni che nessuna riforma ha finora risolto in modo strutturale.

Le moratorie COVID: capitolo concluso

Durante la pandemia il legislatore italiano ha sospeso o differito le esecuzioni di sfratto con una serie di decreti emergenziali:

D.L. 18/2020 ("Cura Italia"): sospensione delle esecuzioni fino al 30 giugno 2020;
D.L. 34/2020 ("Rilancio"): proroga della sospensione;
D.L. 73/2021 ("Sostegni bis"): ulteriore proroga con regime graduale di ripresa.

Tutte queste misure sono concluse. Dal 1° gennaio 2022 non esistono più blocchi generalizzati alle esecuzioni di sfratto legati all'emergenza COVID. Le procedure in sospeso hanno ripreso il loro corso, i nuovi procedimenti seguono il regime ordinario.

Quello che resta vivo, su base individuale, sono i fondi di sostegno all'affitto gestiti dai Comuni e dalle Regioni: strumenti di welfare per inquilini in difficoltà economica documentata. Non sospendono la procedura giudiziaria, ma in alcuni casi possono favorire accordi stragiudiziali tra le parti.

La riforma cartabia: cosa ha cambiato davvero

Il D.Lgs. 149/2022, noto come Riforma Cartabia (dal nome della ex Ministra della Giustizia Marta Cartabia), è in vigore dal 28 febbraio 2023. È la riforma più ambiziosa del processo civile italiano degli ultimi decenni. Gli impatti reali sulle procedure di sfratto sono di tre tipi.

Rito unificato semplificato. La Cartabia ha introdotto un nuovo rito semplificato di cognizione che si affianca ai riti tradizionali. Per le procedure sommarie come lo sfratto, il rito speciale degli artt. 657-669 c.p.c. resta applicabile come procedura speciale; le novità processuali generali (concentrazione del processo, riduzione di alcuni termini, regole più stringenti sulle eccezioni dilatorie) influenzano anche queste procedure indirettamente.

Udienze da remoto. Una delle novità concretamente utili è la possibilità stabile di svolgere udienze in videoconferenza, dopo la sperimentazione del periodo COVID. Per i procedimenti di sfratto questo può ridurre i rinvii legati a difficoltà di comparizione e accelerare almeno le fasi iniziali del procedimento.

Mediazione obbligatoria rafforzata. La Cartabia ha anche modificato il D.Lgs. 28/2010 sulla mediazione civile, rendendo il procedimento di mediazione più efficiente e ampliando alcuni incentivi. Per le controversie locatizie la mediazione resta condizione di procedibilità nelle ipotesi previste.

Obiettivo PNRR. Il Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza prevede, tra gli obiettivi di giustizia concordati con la Commissione Europea, una riduzione significativa dei tempi processuali civili entro determinate scadenze. La Riforma Cartabia è lo strumento normativo principale; l'impatto reale sui tempi specifici degli sfratti dipende dall'applicazione del singolo tribunale ed è ancora in evoluzione.

I dati parziali disponibili nei tribunali che hanno adottato pienamente le nuove procedure mostrano miglioramenti, ma la riduzione complessiva sui procedimenti di sfratto resta disomogenea sul territorio.

La riforma sanzionatoria tributaria 2024 (impatto indiretto)

Il D.Lgs. 87/2024 ha riformato il sistema sanzionatorio tributario. Per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024, le sanzioni per omessa o tardiva registrazione del contratto di locazione sono state ridisegnate: in particolare, la sanzione per omessa registrazione è stata uniformata al 120% dell'imposta dovuta (precedentemente forbice 120-240%), e la tardiva registrazione entro 30 giorni dal termine ha sanzione ridotta al 45%.

L'impatto sui rapporti di locazione è indiretto ma significativo per il proprietario: registrare correttamente e nei termini riduce sensibilmente l'esposizione sanzionatoria, e mantenere il contratto pienamente regolarizzato è precondizione per poter attivare la procedura sommaria di sfratto ex art. 658 c.p.c. (i contratti non registrati sono nulli ex art. 1, c. 346, L. 311/2004 e non legittimano la procedura speciale). Per il dettaglio vedi registrazione del contratto di affitto.

La legge di bilancio 2024 e i suoi riflessi

La L. 213/2023 (Legge di Bilancio 2024) ha introdotto diverse misure sul mercato abitativo, principalmente fiscali:

aumento della cedolare secca al 26% per la locazione breve dal secondo immobile (mantenuto il 21% per il primo, a scelta del contribuente). Vedi cedolare secca 2026;
conferma del Fondo Nazionale Sostegno all'Affitto per le famiglie in difficoltà;
misure per agevolare il recupero del patrimonio edilizio sfitto;
introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) per le locazioni brevi (via D.L. 145/2023 art. 13-ter, vedi locazione breve vs tradizionale).

Non ha introdotto modifiche dirette alle procedure di sfratto, ma il quadro fiscale evolve in modo che indirettamente influenza la scelta del modello di affitto.

Proposte parlamentari in discussione (non ancora approvate)

Veniamo alle proposte ancora in iter, perché su questo terreno circola spesso confusione tra "proposta circolata" e "norma in vigore". Stato al momento di scrittura di questo articolo (da verificare sempre per gli aggiornamenti):

Rito semplificato per piccole morosità. Proposte parlamentari per introdurre un procedimento più snello, simile al decreto ingiuntivo, per le morosità di modesta entità (es. inferiori a 3 mensilità). In discussione in commissione, non ancora norma.

Potenziamento degli ufficiali giudiziari. Proposte di legge per aumentare l'organico e i fondi destinati al corpo, riconosciuto da tempo come collo di bottiglia delle esecuzioni. Avanzamento graduale e dipendente dai vincoli di bilancio.

Registro telematico avanzato dei contratti di locazione. Proposte per collegare in modo più diretto il registro dell'Agenzia delle Entrate con i sistemi giudiziari per accelerare la verifica documentale della morosità. In fase di studio tecnico.

Procedure ad hoc per gli sfratti contro inquilini vulnerabili, con coinvolgimento obbligatorio dei servizi sociali. Discussioni periodiche, nessuna proposta consolidata.

Tutte queste sono proposte parlamentari o tavoli tecnici, non leggi approvate. Verificare sempre lo stato aggiornato prima di basarci decisioni.

La tutela dell'inquilino vulnerabile: come funziona oggi

La protezione delle fasce vulnerabili dagli sfratti resta un tema politicamente sensibile. Lo stato attuale:

Nessuna moratoria generale in vigore. Le sospensioni COVID sono concluse; non sono state introdotte moratorie generalizzate successive.

Fondi locali di sostegno. Molti Comuni e Regioni mantengono fondi accessibili dagli inquilini in difficoltà per pagare arretrati e prevenire lo sfratto. Sono strumenti a budget limitato e con requisiti specifici.

Intervento dei servizi sociali. In caso di sfratto di famiglie con minori, anziani non autosufficienti o disabili, i servizi sociali comunali possono intervenire con soluzioni temporanee. Questo non sospende la procedura giudiziaria: il giudice può concedere proroghe al rilascio (fino a sei mesi, estensibili in casi documentati) ma la convalida resta in piedi.

ERP — Edilizia Residenziale Pubblica. Le politiche abitative pubbliche restano sottodimensionate rispetto alla domanda nella maggior parte delle città italiane, e l'accesso ha tempi lunghi.

Per il proprietario, l'implicazione è che un inquilino vulnerabile può ottenere proroghe del rilascio anche significative (mesi aggiuntivi rispetto alla data fissata in convalida), ma non un blocco indefinito.

Cosa può fare il proprietario oggi (senza aspettare la riforma)

La tesi pratica di tutto l'articolo torna qui. In attesa che le riforme producano effetti concreti sui tempi, il proprietario ha strumenti reali per ridurre il rischio di trovarsi in una procedura di sfratto.

Prima di firmare: verifica solvibilità professionale del candidato (protesti, pregiudizievoli, eventuale credit score su consenso). Vedi verifica solvibilità inquilino per i livelli di verifica disponibili. È il filtro che intercetta i profili che statisticamente finiscono in morosità.

All'avvio del contratto: combina garanzie sensate. Il deposito cauzionale (massimo tre mensilità, art. 11 L. 431/1998) è il minimo. La polizza affitto-non-pagato è lo strumento che ti continua a pagare i canoni durante un'eventuale procedura di sfratto: costa 2-5% del canone annuo e copre 12-18 mensilità. Per i dettagli vedi garanzie nell'affitto e assicurazione morosità inquilino. Per chi gestisce più immobili o ha canoni alti non è un lusso, è matematica.

Nel contratto: clausole scritte bene. Soprattutto la clausola di risoluzione per morosità allineata alle soglie dell'art. 5 L. 431/1998 (2 mensilità per 4+4 e 3+2), e l'inventario fotografico allegato al contratto come prova dello stato dell'immobile alla consegna. Vedi clausole del contratto di affitto e inventario casa in affitto.

Al primo segnale di morosità: non aspettare che si accumuli. Diffida formale entro venti-trenta giorni dal mancato pagamento, contatto col legale specializzato, valutazione della mediazione come prima opzione (chiude buona parte delle controversie senza tribunale). Vedi diffida all'inquilino moroso e inquilino non paga: cosa fare.

Queste cinque azioni, messe insieme, riducono drasticamente la probabilità di finire in una procedura di sfratto reale — e nel raro caso in cui ci finisci comunque, riducono il danno economico grazie alla polizza che continua a pagarti i canoni.

Prospettive 2026: cosa potrebbe cambiare

Sul fronte normativo, gli sviluppi possibili nel 2026 includono:

attuazione progressiva degli effetti della Riforma Cartabia: i tribunali stanno ancora adattando le prassi operative, l'impatto sui tempi diventerà più misurabile gradualmente;
eventuale approvazione di proposte parlamentari sulle piccole morosità (semplificazione del rito) — possibile ma non scontato;
nuove misure PNRR per il funzionamento della giustizia civile, in relazione agli obiettivi della Commissione Europea;
evoluzione delle normative comunali sugli affitti brevi che, restringendo questo canale, potrebbe spingere più immobili sul lungo termine e aumentare il volume di contenzioso locatizio standard.

Nessuno di questi sviluppi, però, è il "miracolo" che molti proprietari aspettano. I tempi degli sfratti in Italia, anche nello scenario ottimistico, resteranno per anni sensibilmente più lunghi di quelli dei principali paesi europei.

Domande che mi fanno spesso

Quanto dura mediamente uno sfratto per morosità in Italia oggi? Da 8-12 mesi nei tribunali più efficienti del Nord a 24-30 mesi (e oltre) nei tribunali più congestionati del Sud. L'obiettivo PNRR è una riduzione significativa entro determinate scadenze, ma l'effetto reale è graduale e disomogeneo per tribunale.

Le moratorie COVID sugli sfratti sono ancora attive? No. Tutte concluse dal 1° gennaio 2022.

La Riforma Cartabia ha cambiato qualcosa concretamente? Sì in modo indiretto: udienze da remoto, mediazione rafforzata, alcune disposizioni sulla concentrazione del processo. L'impatto effettivo sui tempi degli sfratti dipende dal tribunale.

Posso fare qualcosa per accelerare uno sfratto in corso? Affidarsi a un avvocato specializzato in locazioni nel tuo tribunale (le prassi locali contano), assicurarsi che tutta la documentazione sia depositata nei termini, valutare la mediazione se l'inquilino è disponibile a un'uscita volontaria in cambio di condizioni favorevoli (rimessa parziale degli arretrati).

Esistono polizze contro la morosità dell'inquilino? Sì. Diverse compagnie offrono polizze affitto-non-pagato con coperture di 12-18 mensilità e supporto sulle spese legali dello sfratto. Premio orientativo 2-5% del canone annuo. Va sottoscritta all'avvio del contratto, non a sinistro avvenuto.

Non aspettare la riforma definitiva

Lo dico per chiudere, coerentemente con la tesi: la "riforma definitiva" degli sfratti in Italia non arriva da decenni, e non è ragionevole pianificare la propria strategia di proprietario su un'attesa che ha mostrato di poter durare anche dieci-quindici anni. La tutela vera la costruisci tu, prima di firmare il contratto: selezione preventiva del candidato, polizza affitto-non-pagato attivata contestualmente al contratto, clausole scritte bene, inventario fotografico.

FidoAffitti si occupa del primo dei tre passaggi: verifica solvibilità del candidato in pochi minuti tramite l'accesso a banche dati pubbliche di negatività (Registro Protesti, Conservatoria) e — su consenso esplicito del candidato — ai SIC privati e all'Open Banking. Il report è la base dati per ridurre il rischio iniziale; le altre due gambe (polizza e clausole) le costruisci con compagnia assicurativa e avvocato. La differenza tra avere o non avere queste tre cose pesa molto di più della differenza tra un tribunale che ti dà giustizia in dodici mesi anziché in diciotto.

Nuove leggi sullo sfratto in italia: la vera riforma la fa il proprietario